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腾飞地产发展研究所成立以后,白手只挂了个所长头衔,实际都交给陈玮和田野二人管理和运作。
至于研究所的经费,每年预算一千万,全部由白手负担,不接受任何外界的捐赠。
在媒体方面,研究所有三个合作对象,网络、电视和纸媒各一家。
这一回,白手选择了三家完全陌生的媒体。
以白手与周末端的关系,本来选择新申报理所当然。但白手怕给新申报带来麻烦,所以选择了另一家纸媒。
根据合作协议,研究所在每两个星期或每一个月,都要对外发布研究动态或研究成果。
但白手有个特别规定,就是对外发布的时候,不得诱导企业和购房者。
陈玮和田野也是给力,不到一个星期,就为研究所招聘了十几个职员,其中九个是研究人员。
白手虽然不管,但给研究所出了一个题目,就是给现在的房地产行业和市场挑毛病。
并不是说房地产行业不行和不好,这是白手在投机取巧,不给同行找麻烦的机会。
这时候的腾飞地产开发公司,也遵照白手给出的发展战略,进入了稳步发展的节奏。
这个稳步发展是实打实的。腾飞公司的业务范围,被严格的限制在华东地区。原来在华东地区之外,有七八个城市共三十多个项目,都转让给了当地的同行。
即使在华东地区,业务也主要集中在大中城市,或个别有发展潜力的小城市。原来在一些县城开展的项目,也都转让给了其他同行。
其次是严格控制新项目的启动。总公司和各分公司,都执行一条铁律,只有百分之百的完成了上一个项目,才能启动下一个项目。
在追求利润方面,腾飞公司也对原来的目标做了调整。原来做一个项目,很少有利润率低于百分之二十的。现在把每一个项目的利润率,定在百分之十到百分之十五之间。
这让不少同行怨声载道。特别是那些项目比邻的同行,往往在销售价格上败给腾飞公司。后来这些同行想到了解决办法,就是尽量在工期上避开。等你项目完工后,在销售完毕后,我再对外销售我的楼盘。
白手给腾飞公司规定的最严格的一条,就是净负债率不得超过百分之五十。特别是有息债务,要求越少越好。
腾飞公司的债务,主要来自银行、承建商和供应商。白手彻底退休时,上述三个数据,分别是六百五十亿、两百七十亿和一百五十五亿。
至于发行债券、风险投资和海外融资及社会融资,都被白手列入禁止之列。
再有就是确保现金流的规模。白手要求腾飞公司,无论在任何时候,帐户上都要有至少三百亿以上的流动资金。
当然,三百亿流动资金不一定够,为此白手为腾飞公司准备了几个后手。
一是腾飞置业投资公司,当腾飞地产开公司遇到资金困难时,腾飞置业投资公司可予以支持。
二是腾飞网络公司和腾飞通讯公司,当腾飞地产开发公司遇到资金困难时,不能对外借钱,但这两家公司除外。
三是申城银行。申城银行的第一大股东是白手,但腾飞地产开发公司在申城银行却没有长期贷款,就是被白手当成了后手。当腾飞地产公司遇到资金困难时,可以向申城银行贷款。
四就是白手自己。他在申城银行新开了一个帐户,帐户上有三百个亿。平时这个钱不动,当腾飞地产开发公司遇到资金困难时,这三百亿就是它的应急资金。
谷如此安排,白手自认为万无一失,只要腾飞地产开发公司自己不作。
腾飞置业投资公司那边,白手也做了一系列安排。
相对来说,置业公司的日子过得滋润和安逸,因为它的核心任务是资产保值,在保值的基础上努力做到升值。
置业公司的业务,主要分为三个大类。第一是住房和商铺出租,第二是风险投资,第三是为地产公司储备土地。
经过这些年的积累,置业公司现在已经拥有三千多套住房,和三千多个商铺,及五十多个写字楼。按现在的市值计算,合计至少值三百个亿。每年的净租金收入,也至少能达到十五亿。
至于风险投资,主要分两个部分,一是对项目或企业投资,二是股市投资。
对项目或企业投资,每年约有五十亿,总额在三百亿以上,每年收益也都能保持在二十亿以上。
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